一千个人眼中，上海楼市有一千个模样，那在一房一万眼中，上海楼市是什么样子呢？

我们以环线为界，用次新房的价格，描摹出了上海楼市的轮廓！

(相关资料图)

（次新房定义：10年内竣工的住宅；住宅性质：公寓；价格口径：市场价；环线概念：内环（内环内）；中环（内中环间）；外环（中外环间））

内环15万

中环12万

外环8万

这就是上海楼市最新的房价体系！整体呈现倒金字塔型，在外环外有明显的收窄！

内环内15万稳居第一，外环内站上8万，不知道大家看到这样的结果，心里是否会有些焦虑？

今天，我们就围绕15-12-8的房价体系，总结过去十几年来上海楼市不同环线房价走势，能给2023年上海买房哪些启发？

1、

过去10年，买在内中环是最大的赢家！

早在7年前（2016年），一房一万就曾专门讨论过上海的房价体系，从2009年的1-2-3格局到2016年的3-6-9，当时我们提出了下一阶段的房价格局4-8-12

大家可以发现，当时的上海楼市内中外环的房价之间，保持着相当的规律性，整个市场在同步向上，这可以说是上海房价上涨的“摩尔定律”

但恰恰是在2016年之后，这个“摩尔定律”失效了！

2017年中环房价大举迈上9万，而同期的内环房价距离12万却还有着一定的差距！

此后的时间里，中环房价一骑绝尘，涨幅高出内环、外环近30%，上海楼市的轮廓也发生了一些变化！

而在这个过程中，内环与外环的房价却“相对静止”（房价比值稳定），这也使得在过去10年置业内中环次新房的朋友，成为上海楼市最大赢家！

2、

刚需偏爱的外环涨幅直追内环

细心的朋友应该注意到了这句话「内环与外环的房价却“相对静止”」，我们来看具体的房价数据：

在过去10年中，内环内次新房价格涨幅为187.48%，而中外环间次新房价格涨幅只比内环低了不到7个点，整体保持了齐头并进的态势（不同时间段次新房结构不同，会对价格产生影响，但基本不影响结论）

这多少能减缓大家对于上海房价上涨的焦虑，尤其是刚需群体，也带来了可观的收益预期！

这也是城市发展的必然结果！

多年前“遥远”的外环，在城市脉络扩展中，收获到了红利。要知道，上海的发展还在加速，五大新城、南北转型规划就是很好的例子！未来郊环、甚至郊环外同样会像近10年的外环一样，享受城市发展红利！

而且，相对而言更友好的总价也使得外环住宅的换手率长期高于内环、中环，流动性更好，置换难度更低！

当然，大家需要正视的是：随着楼市发展，内环内的均好性会越来越高，而中外环的发展不均性则会更加明显，更不用说外环外了！

但无论如何，刚需置业上海的“收益”预期明朗！

3、

传统地段论之后，产品主义当道

一房一万在直播间反复讲到上海的置业模型：上海买房4部曲：时机、地段、产品、价格

我们分别来说

首先是时机；在上海买房有两个最佳时机，一个是在10年前，另一个就是当下！

这句话虽然不是鲁迅说的，但是能准确用来形容上海楼市20多年来的波澜壮阔，尤其是我们今天讨论的主角「次新房」，有着非常高的“白马属性”，领涨抗跌，时机的作用尤其不明显！（打新同理）

其次是地段；环线买房作为应用最广的地段论，在过去发挥了无可替代的作用，但是在当下的上海楼市，以区域中心、城市副中心、产业中心等等为基础的地段对于买房的实操影响更为明显

原因前文也讲到：随着楼市发展，内环的均好性越来越强，而外环外的广阔天地，发展非常不均衡，而且这种情况可能会持续很长一段时间，这个时候地段选择就非常重要！

然后是产品和价格；目前市面上的住宅产品大致分为4类：次新房商品房、早期商品房、老公房和动迁房，价格梯队也非常明确，优质产品的房价涨幅更高，我们以次新房为例：

次新商品房（2008年至今建成；性质为商品房）

早期商品房（1994-2007年建成；性质为商品房）

老公房（性质为售后公房）

动迁和安置房（性质为非商品房）

从近10年的房价数据来看，优质次新房的涨幅不仅跑赢同环线次新房，更是越级跑赢了能级更高的内环次新房，优质产品的溢价可见一斑！

而且，随着时间推移城市发展，外环内的次新房存量越来越少，稀缺属性加持之下，未来升值空间可能会进一步放大！

总结

从上海最新的15-12-8房价梯队中，我们可以看到上海楼市蓬勃的向上势头，而纵观近10年房价走势，除了强者恒强的内环，中环、外环都各有表现！

对于今年想要买房的朋友来讲，在环线地段之外，更需要关注小区所在的小地段以及产品力，这可能会成为未来10年上海楼市置业的主旋律！

关键词：